Ingatlanforgalmi értékbecslés

Ingatlan forgalmi értékbecslés

Bármelyikünk kerülhet olyan élethelyzetbe, hogy szüksége van a tulajdonában vagy résztulajdonában lévő ingatlan értékelésére. Ennek oka többféle lehet, ezek közül a leggyakoribb, ha el szeretnénk adni az adott ingatlant. Az okok között gyakori sajnos az is, hogy az örökösöknek kell tájékozódni egy rokon után maradt ingatlanvagyon elosztásához. Vagy házastársak döntenek a különválás mellett és a közös ingatlant a váláshoz és a vagyonmegosztáshoz kell értékelni. Talán a második leggyakoribb oka mégis a jelzálog alapú hitelfelvétel, vagy a biztosításkötés lehet.

Az utóbbi két esetben nem kell fáradnunk azzal, hogy szakembert keresünk, mivel ha hitelt szeretnénk felvenni, a bank csak az általa megbízott értékbecslővel dolgozik. A biztosításoknál pedig a biztosítási ügynök az ingatlan főbb paramétereinek megadása után a saját adatbázisa alapján egy átlagos negyzetméterár segítségével kalkulál értéket. E két esetben azonban számíthatunk arra, hogy az értékelési bizonyítványban megjelenő ingatlan érték a valós piaci értéknél alacsonyabb lesz.

Ha tulajdonosként arról döntünk, hogy ingatlanunkat eladnánk a piaci érték megállapításához érdemes szakember segítségét igénybe venni.

Lássuk hát hogyan dolgozik egy hivatalos értekbecslő…

Az értékbecslés szempontjából mindig figyelembe vételre kerül az aktuális ingatlanpiaci helyzet.

A piaci érték azt az árat jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerződés keretében és az értékbecslés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve a következőket:
– az eladó hajlandó az eladásra,
– az adásvételi tárgyalások lebonyolításához, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és a piaci helyzetet, ésszerű hosszúságú időtartam áll rendelkezésre,
– a tárgyalás időszakában az érték nem változik,
– a vagyontárgy szabadon kerül piacra, meghirdetése megfelelő nyilvánossággal történik,
– az átlagostól eltérő, speciális vevői külön ajánlat figyelembevételére nem kerül sor.

Ha a kereslet magasabb a kínálatnál, tehát több a vevő, mint az eladó, akkor az eladó kerül erősebb pozícióba, az árak is magasabbak. Ezen az elven működik az ingatlanpiac is. A gyakorlatban azonban az ingatlanpiac nem tökéletes piac, nem érvényesülhetnek a “tökéletes piacgazdaság” elméletei. Hiszen nem teljesek az információk, nem tiszta a verseny, valamint jelen vannak a kormány, illetve más intézmények gátjai, befolyása.

Az értékbecslő feladata, hogy megpróbálja felbecsülni az ingatlan árát a határidőt betartva, és szem előtt tartva a rengeteg piaci befolyásoló tényezőt. A szakember ahhoz kell, hogy mérlegelni tudjuk, hogy a tényezők közül melyik segít a valósághoz legközelebbi érték megállapításában.

A forgalmi érték becslésének időhorizontja rövidtávú, feltételezve, hogy az értékelés időpontjában az ingatlan eladható. Az esetleges avulások (pl. erkölcsi avulás, környezeti avulás) kockázata a rövid időhorizontot figyelembe véve nem jelentős.

Lépésről lépésre…

Az értékbecslő a helyszíni bejárás során fényképeket, esetenként alaprajzot készít. Az épület vizsgálatára a szemrevételezéses épületdiagnosztika módszereivel történik. Az ilyen típusú vizsgálatok esetében feltárásokra (a takart szerkezetek vizsgálata érdekébeni bontásokra), műszeres vizsgálatokra és mérésekre, statikai és egyéb számításokra nem kerül sor. A vizsgálatot végző szakember véleményének kialakításakor a helyszínen látható, tapintható, hallható és szaglással érzékelhető jelenségekre, valamint a jelenlévő tulajdonosoktól kapott információkra, továbbá elméleti és gyakorlati szakmai ismereteire támaszkodik.

A tulajdonossal való egyeztetés során ki kell derüljön az értélés célja, ami a későbbi dokumentumba is bekerül. Az értékelő rögzíti az alapadatokat, ezen adatgyűjtés alapján kezdhet el dolgozni a hivatalos iratokkal. Például a helyrajzi szám, ill. pontos cím ismerete elengedhetetlen ahhoz, hogy az ingatlan nyilvántartási adatait lehívjuk (tulajdoni lap, térképmásolat) Amennyiben van rendelkezésre álló alaprajz, az is jó kiindulasi pont a helyszínen felmért négyzetméter területek egyeztetéséhez.

A helyszí bejárás fontos részét képezi még a környezet felmérése is. A későbbi összehasonlításhoz nagy segítség, ha rászánjuk az időt egy kis sétára. Sétánk során a következőkre érdemes odafigyelni: eladó ingatlanok a környéken, épülő házak, járda, utak, buszmegálló, játszótér, óvoda, iskola, vendéglátó egységek. Hiszen beláthatjuk, hogy egy frekventált helyen lévő ingatlan értéke magasabb lehet, mint egy “nincsutcakettő” alattinak.

A többi munka zömében egy íróasztal mögött zajlik…

Az ingatlan környezetének leírása
– A régió bemutatása (pl. Balaton, Dunakanyar)
– A település bemutatása

Az ingatlan leírása
– Ingatlan-nyilvántartás szerinti állapot bemutatása (tulajdoni lap alapján)
– Természetbeni leírás (helyszíni bejárás alapján)

Az épület műszaki leírása
– Épületszerkezetek
– Épületgépészet

A forgalmi érték megállapítása és módszere

Az európai ingatlanértékelési gyakorlatban a TEGoVa (The European Group of Valuer’s Associations, az Értékelı Szervezetek Európai Csoportja) által kidolgozott és közzé tett EVS 2016 (European Valuation Standards, Európai értékelési szabványok) szabványsorozatban meghatározott értékelési alapelvek, metodikák használata ajánlott és széles szakmai körben el is fogadott.
Ezzel a szabványsorozattal nagyrészt harmonizál a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet. A rendelet kimondja, hogy a „hitelbiztosítéki érték megállapításának alapja a piaci érték” és az erre vonatkozó értékelési metodikákat a melléleteiben részletesen le is írja, ezért jelen értékelés során ennek a jogszabálynak a rendelkezései is figyelembe vételre kerültek.
Az EVS 2016 szerint, ha törvény másként nem rendelkezik, akkor a piaci érték TEGoVA által elfogadott definíciója a következő:
„Az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján az ingatlan gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevő és hajlandóságot mutató eladó között megfelelő marketingtevékenységet követő tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően és kényszer nélkül járnak el.”
Az európai gyakorlatban az ingatlanok becslését a következő módszerekkel végezhetjük:
– Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés
– Hozamszámításon alapuló értékelés
– Költség alapú (nettópótlási elvű) értékelés

A gyakorlatban egy családi ház vagy lakás értékelésére a piaci összehasonlítás módszere a legalkalmasabb. A hozamszámítás módszere főleg ott alkalmazható eredményesen, ahol az ingatlanunkat valamilyen célra hasznosítani szeretnénk pl. hotel, panzió, vendéglátó egység, iroda stb. A költségalapú értékelés inkább a biztosítóknál jellemző, hiszen ha leég a ház, újjá kell építeni.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük