Jeder von uns kann sich in einer Situation befinden, in der er eine Schätzung der Immobilie benötigt, die er besitzt oder teilweise besitzt. Dafür kann es mehrere Gründe geben, der häufigste ist, dass wir die Immobilie verkaufen wollen. Leider kommt es unter anderem auch häufig vor, dass sich die Erben über die Verteilung des von einem Verwandten hinterlassenen Immobilienvermögens informieren müssen. Oder Ehegatten entscheiden sich für eine Trennung und das gemeinsame Vermögen muss für die Scheidung und Vermögensaufteilung bewertet werden. Der vielleicht zweithäufigste Grund könnte die Aufnahme eines Hypothekendarlehens oder der Abschluss einer Versicherung sein.
In den beiden letztgenannten Fällen müssen wir uns nicht um die Suche nach einem Spezialisten kümmern, denn wenn wir einen Kredit aufnehmen wollen, arbeitet die Bank nur mit dem von ihr beauftragten Gutachter zusammen. Im Falle einer Versicherung errechnet der Versicherungsvertreter nach Angabe der wesentlichen Parameter der Immobilie einen Wert anhand eines durchschnittlichen Quadratmeterpreises auf Basis seiner eigenen Datenbank. Allerdings ist in diesen beiden Fällen damit zu rechnen, dass der im Wertgutachten ausgewiesene Immobilienwert unter dem tatsächlichen Marktwert liegt.
Wenn Sie sich als Eigentümer dazu entschließen, Ihre Immobilie zu verkaufen, lohnt es sich, zur Ermittlung des Marktwertes die Hilfe eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
Sehen wir uns also an, wie ein offizieller Immobiliengutachter arbeitet ...
Aus Sicht der Bewertung wird stets die aktuelle Immobilienmarktsituation berücksichtigt.
Der Marktwert bezeichnet den Preis, zu dem eine Beteiligung an einem Vermögenswert im Rahmen eines privatrechtlichen Vertrags und zum Zeitpunkt der Bewertung voraussichtlich fair verkauft werden kann, unter der Annahme, dass Folgendes gilt:
– der Verkäufer ist zum Verkauf bereit,
- Für die Durchführung von Verkaufsverhandlungen steht unter Berücksichtigung der Art des Vermögenswerts und der Marktlage eine angemessene Zeitspanne zur Verfügung,
- der Wert ändert sich während des Verhandlungszeitraums nicht,
- der Vermögenswert frei vermarktet wird, er mit angemessener Publizität angekündigt wird,
- Sonderangebote der Kunden, die vom Durchschnitt abweichen, werden nicht berücksichtigt.
Wenn die Nachfrage höher ist als das Angebot, es also mehr Käufer als Verkäufer gibt, ist der Verkäufer in einer stärkeren Position und die Preise sind höher. Auch der Immobilienmarkt funktioniert nach diesem Prinzip. In der Praxis ist der Immobilienmarkt jedoch kein perfekter Markt, die Theorien der „perfekten Marktwirtschaft“ können nicht gelten. Schließlich sind die Informationen nicht vollständig, die Konkurrenz unklar und die Barrieren und der Einfluss der Regierung und anderer Institutionen sind vorhanden.
Die Aufgabe des Gutachters besteht darin, fristgerecht und unter Berücksichtigung der vielen Einflussfaktoren des Marktes zu versuchen, den Preis der Immobilie einzuschätzen. Um abwägen zu können, welcher der Faktoren dabei hilft, den realitätsnahen Wert zu ermitteln, ist der Fachmann gefragt.
Der Zeithorizont für die Schätzung des Umsatzwertes ist kurzfristig, wobei davon ausgegangen wird, dass die Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung verkauft werden kann. Angesichts des kurzen Zeithorizonts ist das Risiko einer möglichen Obsoleszenz (z. B. moralische Obsoleszenz, Umweltobsoleszenz) nicht signifikant.
Schritt für Schritt…
Beim Vor-Ort-Besuch erstellt der Gutachter Fotos und gelegentlich einen Grundriss. Das Gebäude wird mit den Methoden der visuellen Gebäudediagnostik untersucht. Bei dieser Untersuchungsart werden keine Ausgrabungen (Abbrüche zur Untersuchung verborgener Bauwerke), instrumentelle Untersuchungen und Messungen, statische oder sonstige Berechnungen durchgeführt. Bei der Meinungsbildung des die Inspektion durchführenden Sachverständigen stützt er sich auf die vor Ort sichtbaren, fühlbaren, hörbaren und riechenden Erscheinungen sowie auf die Informationen der anwesenden Eigentümer sowie auf seine theoretischen und praktischen Fachkenntnisse.
Im Rahmen der Rücksprache mit dem Eigentümer muss der Zweck der Vereinbarung geklärt werden, der auch in das nachfolgende Dokument aufgenommen wird. Der Gutachter erfasst die Grunddaten und kann auf Basis dieser Datenerhebung mit der Arbeit mit den amtlichen Dokumenten beginnen. Beispielsweise ist die geografische Nummer oder die Kenntnis der genauen Adresse unerlässlich, um die Registrierungsdaten der Immobilie (Grundstücksblatt, Kartenkopie) abzurufen.
Ein wichtiger Teil der Ortsbesichtigung ist auch die Beurteilung der Umgebung. Sich die Zeit für einen Spaziergang zu nehmen, ist für den späteren Vergleich eine große Hilfe. Während unseres Spaziergangs lohnt es sich, auf Folgendes zu achten: zum Verkauf stehende Immobilien in der Umgebung, im Bau befindliche Häuser, Gehwege, Straßen, Bushaltestellen, Spielplätze, Kindergärten, Schulen, Restaurants. Denn wir sehen, dass der Wert einer Immobilie in einer stark frequentierten Lage höher sein kann als der einer Immobilie in einer „No-Street“.
Der Großteil der restlichen Arbeit findet hinter einem Schreibtisch statt...
Beschreibung der Umgebung der Immobilie
– Präsentation der Region (z.B. Plattensee, Donauknie)
- Präsentation der Siedlung
Beschreibung der Immobilie
– Darstellung des Zustandes laut Liegenschaftskataster (anhand des Liegenschaftsblattes)
– Beschreibung in der Natur (basierend auf einem Besuch vor Ort)
Technische Beschreibung des Gebäudes
– Gebäudestrukturen
– Bauingenieurwesen
Bestimmung und Methode des Umsatzwertes
In der europäischen Immobilienbewertungspraxis wird die Verwendung von Bewertungsgrundsätzen und -methoden, die in der von TEGoVa (The European Group of Valuer's Associations) entwickelten und veröffentlichten Standardreihe EVS 2016 (European Valuation Standards) definiert sind, empfohlen und wird in Fachkreisen weithin akzeptiert.
Die Verordnung Nr. 25/1997 über methodische Grundlagen zur Ermittlung des Beleihungswertes von Immobilien, die keine landwirtschaftlichen Flächen sind, ist mit dieser Normenreihe weitgehend harmonisiert. (VIII. 1.) PM-Dekret. Das Dekret besagt, dass „der Marktwert die Grundlage für die Bestimmung des Wertes der Kreditsicherheit ist“ und beschreibt in seinen Anhängen die entsprechenden Bewertungsmethoden ausführlich, sodass bei dieser Bewertung auch die Bestimmungen dieses Gesetzes berücksichtigt wurden.
Gemäß EVS 2016 lautet die von TEGoVA akzeptierte Definition des Marktwerts, sofern das Gesetz nichts anderes vorsieht, wie folgt:
„Der geschätzte Betrag, für den die Immobilie am Bewertungstag im Rahmen einer Transaktion nach entsprechenden Marketingmaßnahmen, bei der die Parteien informiert, umsichtig und ohne Zwang handeln, zwischen einem willigen Käufer und einem willigen Verkäufer den Besitzer wechseln kann.“
In der europäischen Praxis können Immobilien mit folgenden Methoden geschätzt werden:
– Bewertung basierend auf der Analyse von Marktvergleichsdaten
– Auswertung anhand der Ertragsberechnung
– Kostenbasierte (Nettoersatzprinzip) Bewertung
In der Praxis eignet sich die Marktvergleichsmethode am besten zur Bewertung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung. Die Ertragsberechnungsmethode kann dort effektiv eingesetzt werden, wo wir unsere Immobilie für einen bestimmten Zweck nutzen möchten, z.B. B. Hotel, Pension, Catering-Einheit, Büro usw. Die kostenbasierte Bewertung ist eher für Versicherungsunternehmen üblich, da bei einem Brand das Haus wieder aufgebaut werden muss.